Diminuiscono i Mutui, ma aumentano gli Spread



Dal sito Mutui.it arriva l’ultima ricerca ed analisi del mercato immobiliare italiano che negli ultimi 3 mesi ha subito un’inflessione di richieste del 9%.

Qui sotto alcuni dati specifici di come sta cambiando la richiesta per accedere ai soldi prestati dalle banche per comprare la prima casa:

E' quanto emerge da una indagine condotta da Mutui.it che ha analizzato oltre 400.000 domande di mutuo per la prima casa. A novembre 2010, prima dell'esplosione della crisi economica, l'importo medio dei finanziamenti era pari a 160.000 euro, mentre oggi si attesta a 146.000 euro. I mutui si rimpiccioliscono, mentre l'eta' di chi vuole sottoscriverli si alza ancora: a riprova del disagio di un ampio segmento della societa' italiana, si arriva a chiedere un finanziamento a quasi 37 anni (era 36 nel 2010), un'eta' sempre piu' vicina agli "anta" e mai tanto lontana dall'ingresso nell'eta' adulta. Diminuisce, di ben 12 punti, il loan to value, vale a dire la percentuale del valore dell'immobile che si intende finanziare attraverso il mutuo: a fine 2010 le richieste puntavano a coprire il 75%, mentre oggi la richiesta media si ferma al 63%. A fronte di un valore medio dell'immobile che resta tutto sommato costante, come costante e' anche la durata del finanziamento, di circa 25 anni. La richiesta di mutui a tasso variabile ormai eguaglia quella di mutui a tasso fisso (42% Vs 43%), mentre solo un anno fa quest'ultima raccoglieva ben il l 47% delle domande (27% per il variabile puro). Il fenomeno si spiega considerando i tassi attuali particolarmente alti che, con gli aumenti degli spread imposti dalle banche, fanno preferire il ricorso al variabile. (www.mutui.it)
Cosa si può evincere dall’analisi? Sicuramente cha aumenta l’età dei richiedenti ed ormai siamo a 37 anni di media e che l’importo diminuisce , sicuramente la situazione è quella di un mercato immobiliare fermo con tempi di vendita medi di 7/8 mesi e con prezzi in flessione del 2% ed altri fattori che analizzeremo in questo post.

Partiamo dal presupposto che la casa per l’Italiano è il bene massimo ed per questo che non ci sarà un flessione stile Usa del -30% dei prezzi, ma è anche vero che i prezzi attuali per gli immobili considerati normali sono fuori dal comune per gli stipendi attuali.

Il passaggio euro /lira ha dato il via al raddoppio dei prezzi ed oggi vediamo immobili di 40 anni che costano 350.000 euro per 100 mq con riscaldamento centralizzato e classe energetica H. Non ha poi aiutato il decennio 2000-2010 periodo nel quale le banche regalavano mutui al 6% a persone che non avrebbero mai pagato , non parliamo dei subprime, ma sicuramente oggi gli istituti si trovano immobili confiscati e non vendibili con perdite a Bilancio.

Quale ‘è stata l’evoluzione del mercato?

• Tassi ai minimi storici (Euribor a 0,85) ma spread altissimi ( 3, 5-5 %)
• Tempi di vendità lunghissimi
• Cantieri nuovi che soffrono e ritardano le consegne di 2 anni
• Prezzi invariati
• Innovazione dell’edilizia assente ( Pannelli solari, riciclo, risc. Autonomo, teleriscaldamento , vetri tripli, ecc)
• Servono 20 anni di stipendio per comprare casa , negli anni 80 bastavano 15/17 anni

La situazione è pressoché inspiegabile, nessuno si fida di nessuno, le banche vogliono recuperare le perdite e chiudono il credito per non esporsi e si inventano polizze vita e sulle case obbligatorie da 3000 euro, i venditori sono convinti che i prezzi delle case sono ancora quelli di 5 anni fa, gli acquirenti perdono il 5 % di potere d’acquisto anno e non si avventurano in nuovi acquisti, lo Stato non incentiva l’edilizia popolare, ed alcuni costruttori hanno da vendere 300 o 400 immobili.

A tendere ci si aspetta tassi fermi ,ma spread sempre più alti, garanzie richieste elevate ( l’immobile in se per se non basta già oggi) a questo livello perciò serve una nuova idea di edilizia e di gestione del credito per i mutui.

Si deve partire dall’idea di costruire solo con elevati standard per migliorare la qualità delle case, delle città e le durate dell’investimento; le Banche si dividano in 2,investimenti e prodotti finanziari,per concedere e crediti a clienti o imprese, Lo Stato intervenga per aiutare a costruire e detassando gli affitti per dare sostegno chi affitta.

La questione mutuo in un paese con un tasso di disoccupazione del 11% e con lavori atipici almeno del 20 % della forza lavoro sta diventando una chimera per i giovani d’oggi è tutto ciò a causa degli errori del passato e della pura del futuro. Non è stato giusto regalare soldi a chi aveva problemi e rate da pagare 10 anni fa creando un’illusione che la il debito alla fine fosse un dettaglio, non è giusto oggi riconoscere tassi per depositi bancari al 1% e concedere mutui al 6 %.

Ad aggravare la situazione , oggi si sono messe anche le banche che per colpa di debiti sovrani e porcherie fatte negli ultimi 10 anni , non hanno un euro in cassa, devono essere ricapitalizzate, devono comprare Bot e CCt Italiani per non far collassare il paese e per questo motivo usano i soldi ricevuti dalla Bce tramite il TArp per questi fini. Il ruolo della banca è finito , imprese e cittadini avranno sempre maggiori problemi nel richiedere un mutuo, salvo che anche in questo campo non vi sia una rivoluzione che permetta l’accesso ai credito in maniera più strutturata.

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